【房貸利率】究竟是如何計算呢?一段式、兩段式、階梯式，要如何貸才划算?

一、房屋貸款定義

房屋貸款泛指拿房屋作擔保，向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸，例如：買房資金不足時所申請房貸，也就是購屋貸款，或者是已經有房但有額外資金需求時，用房子來抵押借貸，也稱作房屋抵押貸款，這些都算是房屋貸款的一種。

二、房屋貸款利率是什麼？

房屋貸款利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：

• 指數型房貸利率
• 固定型房貸利率
• 一段式房貸利率
• 分段式房貸利率

要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

三、房屋貸款利率的組成

房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

1.基準利率

基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

2.加碼利率

個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

四、固定型利率和指數型利率差在哪？怎麼選？

固定型利率＝（不受市場影響的）基準利率＋加碼利率
指數型利率＝（會隨市場變動的）基準利率＋加碼利率

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

• 早期銀行房貸利率較高，保險公司為吸引客戶，推出了前期固定利率稍低於銀行，後期恢復指數型計息的混合式方案，不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息，固定式利率方案就變得不那麼划算了。

3.央行升息！指數型房貸利率試算

近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

 

五、一段式利率和分段式利率差在哪？怎麼選？

一段式利率和分段式利率的最大差別，就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段，但是數字通常會比分段式利率來得高；而分段式利率大多是前低後高，前期還款輕鬆，適合一開始資金較為緊繃的人。

1.一段式房貸利率

一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說，一段式房貸利率的月利息還是相對固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。

2.分段式房貸利率

分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。

3.一段式與分段式房貸利率試算

我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例，分別以一段式利率（1.6%），和分段式利率（首年1.6%，其後2.1%）來進行試算，可以得到月付金和利息等資訊如下。

六、房屋貸款利率種類比較

我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理，幫助你依據自己的需求，比較、選擇適合自己的方案組合。

七、政策優惠房屋貸款方案，會影響房貸利率嗎？

選擇政策優惠房屋貸款方案，如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等，都有機會取得較低的房貸利率。

1.青年安心成家購屋貸款

財政部青年安心成家購屋貸款，是由政府協調公股銀行開辦，專屬首購族的優惠房屋貸款方案，利率選項有三種，分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率，一旦選定就不能再更改。

• 一段式機動利率：1.775%
• 分段式機動利率：1.565%（首2年）→1.865%
• 混合式固定利率：1.745%（第1年，固定利率）→1.845%（第2年，固定利率）→1.865%（第3年，開始以機動利率計息）

2.自購住宅貸款利息補貼

內政部自購住宅貸款利息補貼，則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案，並持銀行核定的房貸利率，向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同，可以取得不同的利率減免優惠。

• 第一類：基準利率減0.533%（目前為0.312%）
• 第二類：基準利率加0.042%（目前為0.887%）

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瀏覽 youtube影片說明【理財型房貸】：https://youtu.be/zER35PeNe10
(貴哥來開講#08_買房背債不再「窮到只剩房」？ #理財型房貸 你該知道的6件事)

聽podcast專題介紹【房貸利率】：https://open.firstory.me/story/cla6ixfov03qj01u91ws61fvv/platforms
(podcast#15_房貸利率是怎麼計算的呢?一段式、兩段式、階梯式，要如何貸才划算?)